隨著我們婚姻立法的不斷推進，婚前婚后財產(chǎn)規(guī)定逐漸細化，與此同時產(chǎn)生一些朋友在婚前就為個人財產(chǎn)歸屬希望有個明確，可是大多數(shù)還只是連開始都沒有猜到。今天我們就來談談婚前房屋產(chǎn)權登記的幾類問題。

　　一、案情

　　程某和徐某認識一年半多了，感情一直很好，徐某和程某講過很多次要結婚，但是程某一直沒同意，可能是因為程某家里的原因，程某一直很害怕結婚，怕結婚后，又會碰到類似父母的事情后又分開。但在徐某的堅持下，和婆婆的堅持下，程某還是領了結婚證。在領證前夕，程某問徐某，如果在房產(chǎn)證上加上自己的名字可以嗎？徐某沒有猶豫，說可以啊。不是程某現(xiàn)實，也不是程某貪圖徐偉的東西。因為如果真的要在乎這些，程某完全可以和條件比他好的人在一起。可能因為家里的原因，程某一直很害怕，也對將來和徐某的生活沒有把握，也就像其他新娘想的那樣，房產(chǎn)證上有程某的名字，也許就是對程某的一個保證，或者說，是對接下來幾十年的夫妻生活，一個愛的保證吧。

　　現(xiàn)在作為婚房的房子，是徐某大學畢業(yè)后，婆婆貸款買的，房子206個平方左右，是復式結構，現(xiàn)在市值160萬左右（程莉們所在的城市還可以，房子的位置也還不錯，就是周邊配套設施不算很齊全，所以可能是影響房價的一部分原因），貸款已經(jīng)還清，徐某是所有權人，占80%，公公和婆婆各占10%。其實寫上程某的名字，程某沒有想過要占很多，20%就夠了，程某的同事都說程某傻，說夫妻可以要求平分，寫個40%好了。可是程某的意圖不是在于這個房子，而是在于徐某對程某的保證，所以程某就在想，不需要很多，20%差不多了。

　　原本程某沒想過那么早就要和徐某說要加上自己的名字。本來是想等徐某業(yè)務談完后，工作輕松點的時候，再說這個事情，但是，昨天在家里發(fā)現(xiàn)的一些不該發(fā)現(xiàn)的東西，心里很郁悶，忽然就想到房產(chǎn)的事情。而針對這種屬于個人婚前財產(chǎn)，婚后一方要求分割，從法律上可以得到支持嗎？而又該如何具體操作變更產(chǎn)權份額呢？

　　二、評析

　　女性朋友在經(jīng)歷了初次戀愛過后，那怕情感受到了莫大的傷害也并沒有完全對愛情失去信心，只是面對愛情會摻入一些理性的性格，面對男人會有理性的選擇，不在是曾經(jīng)的盲目，對男人的打量也多了許多，面對第二個男性的時候常常會把第一個回憶拿來做比較，現(xiàn)在的女性眼睛比以前亮了很多，會看到男人身上的缺點和優(yōu)點，但是男人還是無法十足被女性把握性格，只是在渴望美好婚姻和愛情的驅使下在第二個男性出現(xiàn)并且自己感覺會很合適的情況下開始人生第二段戀愛，這個時候的女性會比以前成熟很多，會明白現(xiàn)實中的一些東西，藉此要求也就會明確很多。所以本文中的程莉希望得到更多的婚姻保證。基于程莉的要求完全依靠產(chǎn)權人徐輝、以及父母的同意與否，產(chǎn)權人同意分割部分房產(chǎn)程莉自然可以達到訴求，如果不同意程莉也就無法實現(xiàn)自己的婚姻保證。在此同意分割的基礎上，則需要徐輝及父母的書面同意轉讓協(xié)議而且最好前往進行協(xié)議見證或公證，然后前往房管登記部門履行房產(chǎn)變更手續(xù)。針對目前法律規(guī)定，好多婚前朋友面臨兩難問題。一方要求有房才結婚，可是這房子又屬于對方婚前財產(chǎn)；或者購房一方為了保障自己的房屋產(chǎn)權，又對權屬登記在誰的名下而犯愁，我們總結了以下幾類婚前房產(chǎn)問題從法律層面來幫助大家分析，希望對朋友們能夠有所幫助。

　　（一）父母參與出資購買的房屋，子女離婚后，房屋如何分割?

　　人民法院關于《婚姻法》司法解釋(二)第二十二條規(guī)定，(1)父母在雙方結婚前的出資，視為對自己子女的贈與，另有約定除外;(2)父母在雙方結婚后的出資，視為對夫妻雙方的贈與，另有約定除外。

　　在實踐中，還有一種情況：在離婚時，一方突然提出，買房子的錢是向父母借的，不是父母贈與的，并拿出借據(jù)證實。對此，法院一般的做法是，首先看另一方的態(tài)度，如果另一方不承認，法院一般不對該債權債務是否成立進行實質(zhì)性審查，因為債權人不能作為第三人參加訴訟。因此，法院在這類案件中，在對房屋進行分割的同時，會告訴主張是借錢的一方可以另案起訴。

　　（二）夫妻雙方婚后出資(包括貸款)取得房屋產(chǎn)權，離婚后房屋如何分割?

　　這是最簡單，也是最很處理的一種情形。

　　首先，明確產(chǎn)權，不論房產(chǎn)證上是一方的名字，還是雙方的名字，均為共同財產(chǎn)。其次，明確產(chǎn)值，即房屋價值，按市場價計算，不按當初購房合同金額計算。再次，分清權益部分和債務部分。如果涉及貸款，先要將貸款部分除去。比如，一套房子購買價是60萬元，首付18萬元，貸款42萬元，現(xiàn)值80萬元，未還貸20萬元。夫妻可以分的部分就是，80萬元的現(xiàn)值減去20萬元貸款后的60萬元，每人可分得30萬元。也就是說，由取得房子的一方付給未得房一方30萬元，得房方單獨償還剩余的本金及利息

　　（三）婚前雙方出資購房，但婚前取得的房產(chǎn)證上只有一方的名字，離婚后房屋如何分割?

　　在實踐中這樣的情況主要是，男女戀愛期間感情覺得不錯，婚前商議買房子。后雙方共同出資，出于各種原因，購房合同及房產(chǎn)證上只寫了一方的名字，另一方?jīng)]有寫進去。兩人結婚后因感情破裂決定離婚，此時，一方不承認另一方購房時出過資，認為房屋屬于婚前個人財產(chǎn)，不作分割。在不能證實自己有出資且不是贈與給另一方的前提下，一方的權益法院是無力保護的。也就是說，即使一方真出了錢，但不能證明出資行為，法院也無法判決另一方給予適當補償。

　　（四）針對離婚訴訟請求中有關要求分割夫妻一方婚前付了部分房款，婚后共同還貸，離婚時尚未取得產(chǎn)權證的，或要求分割一方用個人財產(chǎn)還貸但房屋升值，離婚時尚未取得房產(chǎn)證的房屋訴求，法院將會如何處理?

　　根據(jù)人民法院關于《婚姻法》司法解釋(二)的規(guī)定，離婚時，雙方對尚未取得所有權或者尚未完全取得所有權的房屋有爭議且協(xié)商不了的，人民法院不宜判決房屋的所有權歸屬，應當根據(jù)實際情況判決由當事人使用。待取得房屋產(chǎn)權證后，再由任何一方另行向法院起訴。另外，最高院民一庭有關解釋明確，法院不宜判決房屋所有權歸屬的范圍包括：(1)購買福利性政策房屋;(2)購買商品房;(3)購買經(jīng)濟適用房。購買以上三種房屋，在離婚時，尚未取得房產(chǎn)證的，法院不宜就該房所有權直接判決。

　　（五）夫妻一方婚前付了部分房款，但婚后才取得房產(chǎn)證的，婚后雙方共同還貸的房屋，離婚后如何分割?

　　該問題實際上就是，房產(chǎn)證的取得與房屋產(chǎn)權歸屬有無關系的問題。對此法律界有一些爭議，筆者認為，房產(chǎn)證雖然是物權憑證，是證明房屋權屬關系的法定憑證，但并不是意味著婚后取得房產(chǎn)證的房屋就應當是婚后財產(chǎn)，還是要將財產(chǎn)來源細分為婚前婚后兩部分進行分割。畢竟，從〈〈中華人民共和國合同法〉〉的立法思想及維護“交易”原則，財產(chǎn)權益的歸屬在婚前簽訂購房合同時就已經(jīng)確定，房產(chǎn)證是婚前所訂購房合同加上付款行為后的遲早必然結果。

　　（六）夫妻一方婚前通過按揭貸款購房，取得了房產(chǎn)證，婚后夫妻共同還貸的房屋，離婚后如何分割?

　　雖然房屋是一方婚前購得，但婚后房屋增值部分以及共同償還貸款的部分，除夫妻雙方另有約定外，應當視為共同財產(chǎn)。需要說明的是，共同還貸部分，不論是由一方用個人工資還貸，還是用雙方工資還貸，均應認定為夫妻共有財產(chǎn)。當然，如果一方確能證實，其還貸資金來源于個人婚前財產(chǎn)，那么該部分不應認定為夫妻共有財產(chǎn)。